Алексей Алмазов, генеральный директор ООО «ФСК РЕГИОН»

Алексей Андреасович Алмазов говорил о том, без каких исходных данных договор о комплексном развитии не становится проектом.

  • Сначала смотрят, доходит ли в городе обещание КРТ до договора и до того, что происходит после него. Мастер-план и задание на проектирование нередко расходятся с договором.
  • Площадку оценивают по цене и классу локации на 10–15 лет и по объёму инвестиций до первого разрешения на строительство. Срок согласований, сети, выкуп и расселение входят в ту же проверку.
  • Непредсказуемы сроки обосновывающих материалов, согласование архитектурного облика и получение технических условий. Спикер участвует в методических рекомендациях и ждёт от них одной последовательности: мастер-план, затем конкурс или прямой договор, затем согласования.
  • Магистральные сети и дороги нужно закрепить в договоре заранее: кто, когда и за чей счёт. Иначе первая очередь и расселение начинаются без сетей.
  • Объём расселения считают на старте. На одном проекте дом на 15 квартир не могут расселить второй год. Пример из Читы, как его привёл спикер: цена входа 30 млн руб., итог конкурса 38 млн руб., расселение оценили примерно в 849 млн руб. — около 22 раз к цене договора, и сумма может вырасти. Застройщик от проекта отказался. На итог влияет общий объём обязательств, а не цена конкурсного предложения.
  • Договор многосторонний, поэтому в нём нужен общий график. Жёсткие обязательства сейчас есть у инвестора и банка; у органов власти полномочия шире, чем обязательства. Речь о распределении рисков, включая продление аренды на больших территориях в центрах, а не об уходе от ответственности.
  • КРТ — это ещё общественные пространства и узнаваемость города при экономической эффективности. В Благовещенске после утверждения мастер-плана провели архитектурный конкурс на облик проекта.

Сергей Лобжанидзе, сооснователь и директор bnMAP.pro, ООО «Айтилаб Реалти»

Сергей Владимирович Лобжанидзе смотрел на ту же модель со стороны спроса: выдержит ли продукт более длинную продажу.

  • Стране нужно наращивать строительство, в том числе по КРТ, а розничный спрос ограничен. Инвестор строит сегодня и продаёт в 2–3 раза дольше. Если возврат задерживается, запуски сокращаются. Удачные решения Москвы тиражируют в регионы с поправкой на местную специфику.
  • Главный сдвиг — завершение массовой льготной ипотеки, которая действовала с 2020 года. Остались семейная и IT-ипотека. До конца 2025 года льготные программы, по словам спикера со ссылкой на Банк России, давали около 80% объёма ипотеки. Вне Москвы доля ипотеки в агломерациях доходила до 80–90%, особенно в комфорт-классе. Дальше цепочка: спрос, оборот, вывод новых проектов.
  • Заявленный объём и объём в продаже — разные вещи. Спикер сравнивает три статуса: проектная декларация, регистрация ДДУ, подтверждённые продажи. Разрыв большой, объёмы планируют на долгий срок.
  • Баланс «продано / не продано» мало что говорит: на активном рынке он держится около 50/50, потому что выходят новые корпуса. Срок реализации остатка считают так: непроданный остаток делят на темп поглощения за последние 12 месяцев. По Москве и по КРТ, по оценке спикера, даже при падении оборота в 2026 году этот срок меньше двух лет.
  • КРТ продаёт среду: инфраструктуру и пешеходную доступность. Поглощение стабильнее, цены сделок выше примерно на 5–7%.
  • Прогноз участка с потенциалом коммерческого развития спикер предлагает собирать на данных государственных институтов и ДОМ.РФ.

Что из этого следует для модели до торгов

Модель собирается до торгов. Алмазов показывает, что цену конкурса перевешивают расселение, сети и график публичной стороны. Лобжанидзе показывает, выдержит ли продукт более длинную продажу. Вместе это ответ на название сессии.

Проверка финансовой модели площадки до заявки — в услуге развития исторических территорий.

Частые вопросы

Почему цена конкурса не показывает экономику КРТ?

Потому что на итог влияет общий объём обязательств, а не шаг аукциона. В примере из Читы, который привёл Алексей Алмазов, цена договора выросла с 30 до 38 млн руб., а расселение оценили примерно в 849 млн руб. — и застройщик от проекта отказался. Сети, сроки согласований и график публичной стороны должны быть в договоре до торгов.

Как понять, что объём КРТ не зависнет в экспозиции?

Сергей Лобжанидзе предлагает не смотреть баланс «продано / не продано»: на активном рынке он держится около 50/50, потому что выходят новые корпуса. Срок реализации остатка считают как непроданный остаток, делённый на темп поглощения за последние 12 месяцев. По его оценке, по Москве и по проектам КРТ даже при падении оборота в 2026 году этот срок меньше двух лет.

Отраслевой день Минстроя России, 22 октября 2026, Национальный центр «Россия». Канал автора: @VerkhPRO.