Без скрипта отметки не складываются. Ниже — консультации по восьми готовым ситуациям.
Готовлю первое решение
Первое решение начинают не с текста акта, а с вида территории и перечня сведений, которых ещё нет.
До паспорта проверяют кадастр, схему границ, права, зоны, сети и потребность в расселении. По федеральной земле и по незастроенной без титула отдельно фиксируют, кто и каким актом оформит право.
Чаще всего в черновик попадает общая оценка «территория готова» вместо статуса по каждой строке. Пустое поле не отличает пробел от вывода, что объекта нет.
До публикации извещения можно закрыть вид, задание на паспорт и описание площадки на случай, если договор не заключат. Обязательства в решение переносят после этого, а не вместо этого.
Письменный результат ООО «ЦСУРИС» — опись сведений и проект решения по статье 67. На сайте текст акта не собирается.
Лот не взяли, выхожу снова
Повтор без смены предмета, границ или обязательств исход почти не меняет. Среди завершённых повторных процедур состоялась 1 из 120.
Сначала сверяют зону и считаемый выход площадей, затем сети и применимую меру поддержки. Снижение начальной цены эти дыры не закрывает.
Следующее извещение с другой датой работу не заменяет: часть 10 статьи 69 Градостроительного кодекса требует изменения предмета, границ или обязательств.
На исторической территории к той же проверке добавляют режим: защитная зона или зоны охраны и требования регламента к облику. Если в прошлый раз они были спрятаны за «см. ЕГРН», пакет для застройщика не изменился.
Письменный разбор причин и правки к следующему пакету готовит ООО «ЦСУРИС» по документам этой площадки.
Считаю заявку как инвестор
Заявку считают по уже опубликованным извещению, решению и проекту договора. Формирование территории в этот разбор не входит.
Первым смотрят, входит ли продукт в основные виды разрешённого использования зоны и отделены ли площади «как есть» от площадей после обещанной смены зоны.
Дальше — кто строит сети и социальные объекты и какая мера реально названа в договоре. Низкая начальная цена нечитаемые технические условия не заменяет.
Частый пробел — пара файлов «решение и договор» при пустом перечне ограничений или скане без текста.
Вывод «участвовать, участвовать с условиями или пропустить» и пять–семь аналогов этого адреса — письменное заключение. Калькулятор на сайте цену заявки не выдаёт.
Незастроенная территория, земля не оформлена
Для незастроенной территории в решении нужна прямая фраза, что объектов капитального строительства нет. Пропуск поля эту фразу не заменяет.
Отдельно решают, можно ли принимать решение до оформления титула: аренда без торгов, предварительное оформление муниципальной собственности или неразграниченная государственная земля.
Само решение о комплексном развитии отсутствие права не устраняет. Пока не назван акт и управомоченное лицо, проект решения на согласование лучше не выносить.
Если земля ещё и в защитной зоне, запрет капитального строительства, кроме линейных объектов, записывают в предмет до извещения.
ООО «ЦСУРИС» готовит опись пробелов и формулировку для проекта решения. Титул за орган не оформляет.
Жилая застройка с расселением
Жителей считают до выбора способа расселения и раздельно: собственники, наниматели, индивидуальное жильё, нежилые помещения в аварийном доме.
Аварийный дом и дом без этого статуса дают разный порядок и разную субсидию. Общее собрание собственников для многоквартирного дома проверяют по протоколу и кворуму.
Чаще всего в договоре есть срок расселения без события, от которого он течёт, или одна строка «права учтены» вместо описи.
Сверх равноценного возмещения в заключении видно, кто платит и в каком пределе это уже названо. Цифру без документов не назначаем.
Порядок изъятия и опись прав готовит ООО «ЦСУРИС». Решение об изъятии принимает уполномоченный орган.
Продукт полностью нежилой
Полностью нежилой продукт не считают по жилищному шаблону. Субсидия на расселение аварийного фонда и проектное финансирование со счетами эскроу к нему не относятся.
Смотрят виды разрешённого использования зоны, считаемый выход и кто финансирует сети, дороги и социальные объекты.
Типичный пробел — в договоре оставлены жилые доли, эскроу или расселение, хотя продукт нежилой.
Меру поддержки записывают только если она применима к этой земле. Иначе в договоре прямая фраза, что меры не предусмотрены.
Сверку продукта и текст договора без жилищного шаблона готовит ООО «ЦСУРИС». На сайте образец пункта не выложен.
Оператор субъекта ищет инвестора
Оператор по статье 71 действует в случаях, названных в решении. Орган он не заменяет, аукционное извещение само не появляется.
До поиска инвестора в решении должен быть один способ реализации и соглашение: стороны, инфраструктура, кто создаёт объекты и кто принимает.
Чаще всего инвестору отдают пакет «как на торги», хотя способ — соглашение оператора, и в нём нет ни перечня мер, ни режимов наследия.
Перед тем как показывать площадку, закрывают то же, что перед извещением: зона, считаемый выход, читаемые сети.
Схему соглашения и перечень того, что можно подтвердить до показа инвестору, готовит ООО «ЦСУРИС».
В контуре объект культурного наследия
К передаче объектов режим высоты и облика уже должен быть записан в решении и в договоре. Общее указание, что памятник «есть в контуре», перечень работ не задаёт.
Пока зоны охраны не внесены в ЕГРН, действует защитная зона: капитальное строительство, кроме линейных объектов, в ней не ведут. После внесения сведений действуют режимы зон охраны.
Предмет охраны исторической среды шире списка памятников. Если регламент зоны задаёт облик, фраза «объектов культурного наследия нет» его не снимает.
Раздел об обеспечении сохранности по статье 36 закона № 73-ФЗ готовит проектная организация, затем он проходит историко-культурную экспертизу. Это не проект зон охраны и не заключение по лоту.
ООО «ЦСУРИС» показывает, какой документ нужен на вашей стадии — проект зон охраны, границы территории, предмет охраны или раздел по статье 36 — и чего не хватает в договоре для передачи.