Инвестору · 01
Анализ рынка и спроса
Оцениваем, стоит ли участвовать в торгах, по итогам сопоставимых процедур и сложившимся на них ценам.
Начальная цена в извещении редко показывает реальный порог входа: по одним видам площадок торги регулярно признаются несостоявшимися из-за невыполнимых обязательств, по другим — цена на аукционе кратно растёт. Чтобы не тратить ресурсы на заведомо нерабочий лот и не переплатить на торгах, перед расчётом заявки проверяем, как рынок реагировал на аналогичные предложения.
Оценку строим на открытых данных ГИС «Торги» по процедурам с тем же видом территории, формой торгов и сопоставимой градостроительной ситуацией. Ниже показаны показатели, которые входят в аналитическую записку, правовая база торгов, порядок подготовки заключения и влияние охранных режимов на спрос.
Состав проверки
- Доля процедур по выбранному виду территории (жилая, нежилая или незастроенная), завершившихся подписанием договора, и доля несостоявшихся торгов.
- Отменённые организатором процедуры — отдельной строкой, чтобы технические отмены не искажали статистику спроса.
- Сравнение начальной и итоговой цены по состоявшимся аукционам с начальной ценой выше нуля и количество участников на лот.
- Показатели вашего региона на фоне соседних и экономически близких субъектов (при выборке менее пяти завершённых процедур региональная доля отдельно не выводится).
- Карточки пяти–семи территорий-аналогов с номерами извещений, параметрами участков, ходом торгов и итоговыми условиями.
- История самой рассматриваемой площадки, если она выставляется на торги повторно, с указанием того, менялись ли границы, начальная цена или проект договора.
Нормы для сверки
- Глава 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации — виды комплексного развития территорий и основания проведения торгов.
- Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории (постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 № 701) — форма процедуры (аукцион или конкурс), состав извещения и условия признания торгов несостоявшимися.
- Реестр процедур ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) — первичные извещения, протоколы рассмотрения заявок, протоколы итогов и сведения о заключении договоров.
Этапы
- Параметры лота. Фиксируем исходные характеристики вашей процедуры: вид комплексного развития, площадь и регион площадки, форму торгов и продаваемое право.
- Формирование выборки. Выгружаем из ГИС «Торги» процедуры за сопоставимый период и очищаем массив от технических дублей и некорректно размещённых карточек.
- Отбор аналогов. Выделяем площадки с близкими параметрами застройки и сходным объёмом обязательств инвестора.
- Расчёт ценовых ориентиров. Определяем типичный шаг повышения цены на состоявшихся торгах и причины отказа участников от подачи заявок по несостоявшимся лотам.
- Подготовка вывода. Сводим расчёты в записку и формулируем рекомендацию по участию и ценовому коридору заявки.
Особенности исторической территории
В исторической среде общий срез по региону не показателен: наличие памятников, защитных зон или жёстких режимов регенерации резко сужает круг участников. Поэтому для площадки с историко-культурными ограничениями аналоги подбираем среди территорий с сопоставимым режимом охраны — это позволяет отделить влияние охранных обременений на спрос и цену от общерыночных факторов.
Вопросы
Что означает статус «торги состоялись» для дальнейшего проекта?
Победитель приобрёл право заключить договор о комплексном развитии территории. Само строительство начинается только после утверждения документации по планировке территории, согласования архитектурно-градостроительных решений и получения разрешений на строительство.
Почему повторные торги по тому же участку не включаются в список аналогов?
Повторная публикация того же лота без пересмотра границ, параметров застройки или обязательств отражает судьбу одной площадки, а не рыночный спрос (в открытой практике договор по таким повторам заключается лишь в единичных случаях). Поэтому повторы разбираются в истории самого участка, а для сравнения берутся другие территории.
Почему конкурсы оцениваются отдельно от аукционов?
На аукционе единственный шаг борьбы — повышение цены права на договор, тогда как на конкурсе победитель определяется по совокупности условий исполнения договора и качественных критериев предложения.
Что делать, если в нашем регионе было всего две-три процедуры?
Расширяем географию подборки на субъекты того же федерального округа со схожей численностью населения, платёжеспособным спросом и стоимостью строительства, сохраняя строгий фильтр по виду территории.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.