Инвестору · 07
Реализация после выигрыша торгов
Составляем пошаговый план исполнения договора о комплексном развитии территории — от первых документов до передачи построенных объектов.
После победы на торгах инвестор попадает в жёсткую сетку договорных сроков, где каждый следующий шаг зависит от предыдущего согласования. Документация по планировке территории (ДПТ) разрабатывается строго в пределах параметров решения о КРТ и не позволяет задним числом переписать обязательства договора, а нарушение очерёдности строительства ведёт к прямому отказу в выдаче разрешения на строительство.
Мы переводим условия вашего договора и градостроительного законодательства в последовательный календарно-правовой план действий победителя. Ниже показаны структура дорожной карты, ключевые нормы этапа реализации, порядок сборки плана и встраивание процедур охраны наследия в общий график проекта.
Состав проверки
- График обязательных предпроектных процедур: разработка и утверждение проекта планировки и проекта межевания территории, внесение параллельных изменений в Генеральный план и ПЗЗ (если они предусмотрены решением).
- Порядок образования земельных участков по утверждённому проекту межевания, постановки их на кадастровый учёт, оформления договоров аренды и получения ГПЗУ.
- Синхронизация очередей жилищного и коммерческого строительства с этапами расселения, сноса и возведения социальной и инженерной инфраструктуры.
- Условия получения разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию по каждой очереди проекта.
- Регламент и сроки безвозмездной передачи построенных социальных объектов, сетей и квартир для переселения в государственную или муниципальную собственность.
- Контрольные точки договора, нарушение которых даёт органу власти право начислить неустойку или в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Нормы для сверки
- Часть 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации — условия одновременной подготовки документации по планировке территории и внесения изменений в Генеральный план и ПЗЗ в целях реализации решения о КРТ.
- Пункты 5, 6 и 9 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации — сроки подготовки ДПТ, очерёдность строительства и порядок передачи объектов по договору о КРТ.
- Статьи 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основания выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, включая проверку соблюдения очерёдности КРТ.
- Статья 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ — разработка и экспертиза раздела об обеспечении сохранности объектов культурного наследия до начала строительных работ.
Этапы
- Выборка договорных сроков. Извлекаем из договора о КРТ все контрольные даты, отлагательные условия и штрафные ковенанты.
- Развёртка градостроительного цикла. Выстраиваем цепочку от утверждения ДПТ и формирования участков до выдачи ГПЗУ и прохождения экспертизы проектной документации.
- Увязка очередей и разрешений. Проверяем, какие объекты инфраструктуры и этапы расселения должны быть завершены до подачи заявления на разрешение на строительство каждой жилой очереди.
- Проработка процедуры передачи. Определяем комплект документов и сроки приёмки городом сетей, дорог, социальных объектов и жилых помещений.
- Сборка дорожной карты. Сводим все процедуры в единую последовательность шагов с указанием ответственных сторон и нормативных сроков согласования.
Особенности исторической территории
В исторической среде градостроительный график дополняется процедурами Федерального закона № 73-ФЗ, которые идут на критическом пути перед получением ГПЗУ и разрешения на строительство: если вокруг памятника действует защитная зона, сначала требуется разработать, провести через ГИКЭ (коллегией не менее трёх экспертов), утвердить и внести в ЕГРН проект зон охраны; а при проектировании зданий и сетей в зоне охраны или на смежном с памятником участке — подготовить раздел об обеспечении сохранности ОКН и пройти ГИКЭ у одного эксперта.
Вопросы
Входит ли в эту услугу сама разработка проекта планировки территории (ППТ)?
Нет. В рамках данной услуги мы готовим правовую и календарную дорожную карту исполнения договора о КРТ; разработку ППТ, ПЗО и разделов по сохранности ОКН можно заказать отдельно по итогам плана.
Можно ли получить разрешение на строительство жилого дома раньше соцобъекта, если они стоят в одной очереди?
Статья 51 Градостроительного кодекса прямо относит нарушение установленной договором о КРТ очерёдности строительства к основаниям для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Чем схема границ КРТ из извещения отличается от ГПЗУ, получаемого после договора?
Схема в извещении лишь очерчивает контур территории торгов, тогда как ГПЗУ выдаётся на конкретный образованный земельный участок после утверждения проекта планировки и межевания и фиксирует пятно застройки для проектирования.
Что делать, если в договоре не прописан срок, в который орган обязан принять построенный объект?
В дорожной карте этот пробел выделяется как зона риска застройщика, и мы готовим проект дополнительного соглашения или регламента взаимодействия сторон при сдаче-приёмке.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.