Инвестору · 02
Градостроительные условия участка
Проверяем, допускают ли Генеральный план и Правила землепользования и застройки объект, заявленный в проекте договора.
В извещении часто указывается общая площадь будущей застройки или даётся отсылка «в соответствии с ПЗЗ», однако сам территориальный регламент может не допускать нужную этажность, плотность или вид разрешённого использования. Обещание изменить зону после торгов (в том числе за фиксированный срок при разработке документации по планировке) не гарантирует выход площадей на момент подачи заявки.
Мы сопоставляем параметры объекта из проекта договора с действующими документами территориального планирования и градостроительного зонирования, разделяя объём, который можно строить уже сейчас, и объём, требующий внесения изменений. Ниже приведены структура сопоставительной таблицы, проверяемые градостроительные акты, порядок сверки и учёт историко-культурных ограничений.
Состав проверки
- Соответствие территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) функциональной зоне Генерального плана с реквизитами действующих редакций обоих актов.
- Основные и условно разрешённые виды использования земельных участков по регламенту зоны в сравнении с видами по выпискам из ЕГРН и предметом договора.
- Предельные параметры застройки: максимальная этажность и высота зданий, процент застройки, плотность и минимальные отступы от границ участков.
- Расчётная потребность проекта в парковочных местах, озеленении и социальной инфраструктуре по местным нормативам градостроительного проектирования (МНГП).
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — санитарно-защитные, водоохранные, приаэродромные, охранные зоны сетей — с конкретными ограничениями по актам их установления, без пустых отсылок «см. ЕГРН».
- Соотношение параметров лота с утверждённым мастер-планом города или агломерации (при его наличии).
Нормы для сверки
- Пункт 5 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации — обязательное указание основных видов разрешённого использования и предельных параметров застройки непосредственно в решении о КРТ.
- Главы 3 и 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации — соотношение Генерального плана и Правил землепользования и застройки, порядок применения градостроительных регламентов.
- Статья 105 Земельного кодекса Российской Федерации — виды зон с особыми условиями использования территорий и правовой режим ограничений в их границах.
- Местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП) муниципального образования и сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Этапы
- Сбор актуальных редакций. Поднимаем действующие текстовые и графические материалы Генерального плана, ПЗЗ, МНГП и выписки из ЕГРН по всем участкам контура.
- Извлечение регламентов. Выписываем допустимые виды использования и численные ограничения территориальной зоны, в которую входит площадка.
- Наложение ограничений ЗОУИТ. Проверяем пересечение границ лота с зонами особых условий и определяем участки, выпадающие из пятна застройки.
- Сопоставление с договором. Сравниваем заявленный в лоте продукт (назначение, этажность, выход площадей) с тем, что реально проходит по действующим нормам.
- Формулировка выводов и запросов. Разделяем параметры на реализуемые «как есть» и требующие смены зоны, готовим официальные запросы для разъяснения противоречий.
Особенности исторической территории
В исторической среде градостроительный регламент ПЗЗ работает в связке с режимами охраны наследия. Пока зоны охраны памятника не утверждены и не внесены в ЕГРН, действует защитная зона по статье 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ с запретом нового капитального строительства (кроме линейных объектов). В исторических поселениях дополнительно проверяем предмет охраны — высотные акценты, композиционно-видовые связи и требования к фасадным решениям, которые действуют даже при отсутствии памятников внутри самого участка.
Вопросы
Достаточно ли в решении о КРТ указать только код территориальной зоны?
Нет. Пункт 5 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса требует привести перечень основных видов разрешённого использования и предельные параметры строительства; отсылка к номеру зоны в ПЗЗ это требование не закрывает.
Мастер-план города и графическая концепция в приложениях к торгам — это одно и то же?
Нет. Эскиз застройки в составе конкурсной документации иллюстрирует замысел лота, тогда как мастер-план города или агломерации — стратегический документ, с которым сверяются изменения Генерального плана.
Что происходит, если Генеральный план и ПЗЗ противоречат друг другу по этому участку?
До приведения ПЗЗ в соответствие с Генеральным планом возникает риск отказа при утверждении документации по планировке территории; мы фиксируем это расхождение с реквизитами обоих актов для запроса организатору торгов.
Обязателен ли национальный стандарт оценки градостроительного потенциала (ГОСТ Р)?
Нет, по статье 26 Федерального закона от 29.06.2015 № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» стандарты применяются добровольно, если на них нет прямой обязывающей отсылки в нормативном акте.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.