Инвестору · 04
Права третьих лиц, жители и расселение
Показываем, какие права жителей, обязательства по расселению и обременения перейдут к победителю вместе с территорией.
Затраты и сроки освобождения площадки — одна из главных статей расхода в проектах КРТ жилой и смешанной застройки. Общая фраза в проекте договора о том, что расселение ведётся за счёт инвестора, не показывает ни реального числа семей и собственников нежилых помещений, ни готовности правообладателей к переселению, ни объёма доплат сверх рыночного возмещения.
Мы проводим пообъектную ревизию зданий и земельных участков в контуре КРТ, разделяя категории правообладателей и проверяя законность включения домов в решение. Ниже представлены структура описи прав и обременений, правовые акты по изъятию и расселению, этапы проверки и ограничения при работе вблизи памятников.
Состав проверки
- Перечень многоквартирных домов в контуре КРТ с разделением на признанные аварийными и не признанные таковыми (включая проверку критериев их включения в решение).
- Наличие, сроки проведения и правомочность протоколов общих собраний собственников помещений по каждому неаварийному многоквартирному дому.
- Разбивка правообладателей по четырём группам с разным порядком возмещения: собственники жилых помещений, наниматели по договорам социального найма, владельцы индивидуальных жилых домов (ИЖС) и собственники нежилых помещений.
- Распределение финансовой нагрузки по договору: кто предоставляет равноценное жильё, кто выплачивает денежное возмещение и на ком лежат расходы сверх базового уровня.
- Зарегистрированные в ЕГРН права третьих лиц и обременения участков: долгосрочная аренда, сервитуты, залоги, аресты и сети сторонних собственников.
- Статус процедур изъятия земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд и календарные сроки освобождения площадки по договору.
Нормы для сверки
- Статья 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации и статья 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации — гарантии жилищных прав граждан и условия включения домов в решение о КРТ.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 17.05.2017 № 577 — порядок и критерии признания объектов капитального строительства аварийными и подлежащими сносу.
- Постановление Правительства Российской Федерации от 18.05.2017 № 594 — правила согласования изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
- Глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации — порядок определения размера возмещения и процедура принудительного изъятия недвижимости.
Этапы
- Реестр объектов контура. Сводим все земельные участки и здания, попавшие в границы решения о КРТ, по кадастровым номерам и адресам.
- Проверка оснований включения домов. Анализируем акты об аварийности и протоколы общих собраний собственников на соблюдение сроков и кворума.
- Аудит выписок ЕГРН. Выявляем действующие договоры аренды, сервитуты, ипотеку, судебные запреты и права на встроенно-пристроенные нежилые помещения.
- Проверка механизма изъятия. Сопоставляем закреплённый в проекте договора порядок выкупа и переселения с полномочиями органа власти и сроками этапов строительства.
- Оценка пробелов и затрат. Сводим подтверждённый объём площадей к расселению и формируем список данных (квартирография, состав семей, площади нежилых помещений), которые нужно запросить до торгов.
Особенности исторической территории
В исторических кварталах среди расселяемых зданий часто оказываются исторически ценные градоформирующие объекты или выявленные памятники, снос которых запрещён по Федеральному закону № 73-ФЗ. Мы проверяем статус каждого строения: если дом нельзя снести после расселения, в расчёт вместо освобождения пятна под новую застройку закладываются затраты на его сохранение и приспособление для современного использования.
Вопросы
Почему аварийные и неаварийные дома нельзя оценивать по одной строке?
У них разная процедура включения в КРТ (для неаварийных критичны общие собрания собственников и право выхода из КРТ до утверждения планировки) и разный доступ к бюджетным субсидиям на расселение.
Достаточно ли заверения в извещении о том, что «прав третьих лиц не зарегистрировано»?
Нет. На практике за такой формулировкой нередко обнаруживаются неоформленные публичные сервитуты под действующие транзитные сети или краткосрочная аренда, поэтому данные всегда перепроверяются по ЕГРН и дежурным планам.
Может ли сам инвестор принять решение об изъятии участков у собственников?
Нет. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд издаёт только уполномоченный орган власти; инвестор финансирует возмещение и заключает соглашения в рамках договора о КРТ.
До какого момента жители неаварийного дома могут проголосовать за выход из КРТ?
Общее собрание собственников вправе принять решение об исключении дома из границ КРТ вплоть до дня утверждения документации по планировке территории (часть 4.1 статьи 65 Градостроительного кодекса).
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.