Инвестору · 05
Проектное финансирование строительства
Сверяем жилой проект с требованиями банков к проектному финансированию строительства со счетами эскроу.
Победа на торгах не гарантирует открытия кредитной линии: если начальная плата за право на договор, стоимость расселения и строительство социальных объектов съедают запас устойчивости модели или права на землю оформляются с отлагательными условиями, банк потребует увеличить собственное участие застройщика либо откажет в финансировании.
Мы сверяем финансовые и правовые параметры опубликованного лота с открытыми банковскими требованиями к кредитованию застройщиков по Федеральному закону № 214-ФЗ и условиями поручительства единого института развития (проверка применяется только к проектам с жилой частью). Ниже указаны проверяемые критерии, нормативная база банковской оценки, порядок сверки и учёт затрат на наследие в бюджете проекта.
Состав проверки
- Применимость механизма счетов эскроу к продукту договора (доля жилых помещений и нежилой части, реализуемых по Федеральному закону № 214-ФЗ).
- Соотношение собственных средств инвестора и заёмного финансирования с учётом стартового платежа за лот и первоначальных затрат до получения разрешения на строительство.
- Коэффициент покрытия долга денежным потоком проекта на горизонте действия договора о КРТ — при наличии в материалах исходных объёмных и ценовых параметров.
- Чистота и скорость оформления прав на земельные участки: на каком этапе победитель получает договоры аренды, пригодные для залога в банке.
- Наличие условий для привлечения поручительства единого института развития в жилищной сфере при недостатке залогового обеспечения на старте проекта.
- Перечень исходно-разрешительных и финансовых документов, которых нет в составе извещения, но которые банк запросит при подаче кредитной заявки.
Нормы для сверки
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ — правила привлечения средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу и целевого использования проектного кредита.
- Положение Банка России от 28.06.2017 № 590-П (приложение 5) — регуляторные критерии оценки кредитного риска по специализированному проектному финансированию недвижимости.
- Пункт 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации — отражение мер государственной поддержки в договоре о КРТ (не подменяющее банковское кредитование).
- Открытые стандарты и условия предоставления поручительств единого института развития в жилищной сфере.
Этапы
- Квалификация продукта. Выделяем в проекте договора объём жилищного строительства, подпадающий под финансирование через счета эскроу, и непрофильную нагрузку.
- Сборка подтверждённых фактов. Сводим из документации лота площади продажи, график очередей, платежи за право КРТ, затраты на выкуп, расселение и социальные объекты.
- Тест по критериям 590-П. Проверяем проект на выполнение нормативных требований Банка России к собственному участию, покрытию долга и правовому статусу земли.
- Проверка условий поручительства. Оцениваем возможность закрыть залоговый разрыв первых этапов поручительством института развития.
- Карта данных для банка. Фиксируем, какие параметры лота уже проходят банковский фильтр, а какие условия договора создают стоп-факторы для кредитного комитета.
Особенности исторической территории
Банки относятся к работам на объектах культурного наследия и строительству в зонах охраны как к расходам с повышенным риском удорожания и сдвига сроков. Мы проверяем, выделены ли затраты на разработку раздела об обеспечении сохранности, государственную историко-культурную экспертизу и реставрацию памятников в отдельную сметную статью и не блокируют ли охранные согласования график ввода жилых очередей, от которого зависит раскрытие счетов эскроу.
Вопросы
Подходит ли эта проверка для лота КРТ нежилой застройки без жилья?
Нет. Проектное финансирование со счетами эскроу по Положению № 590-П и поручительство института развития в жилищной сфере применяются к жилым и смешанным проектам; для чисто коммерческих и промышленных лотов нагрузка проверяется в разделе по сетям и сводной модели.
В чём разница между банковским коэффициентом покрытия долга и расчётом для поручительства?
Банк считает покрытие долга по базовому и консервативному денежному потоку проекта, а методика поручительства дополнительно тестирует проект на стресс-сценарий падения цен и темпов продаж.
Как банк смотрит на бюджетные инфраструктурные кредиты региону в договоре о КРТ?
Инфраструктурный кредит выдаётся субъекту Российской Федерации, а не застройщику. Банк учитывает его как снижение затрат проекта только при наличии подписанного соглашения о финансировании и твёрдых сроков ввода сетей городом.
Что делать, если на стадии торгов ещё нет проектной документации и точной сметы?
На этапе до заявки это штатная ситуация: неподтверждённые строки не заполняются догадками, а выносятся в чек-лист параметров, которые нужно заложить в укрупнённый финансовый расчёт перед подачей заявки.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.