Инвестору · 06
Сети и социальная нагрузка
Определяем, какие инженерные сети, дороги и социальные объекты должен построить победитель, кто их финансирует и в какой срок.
Обязательства по созданию школ, детских садов, улично-дорожной сети и магистральных коммуникаций часто определяют экономику лота сильнее, чем плата на аукционе. При этом в проектах договоров нередко встречаются формулы обеспеченности без конкретных цифр, ссылки на неподтверждённые технические условия или обещания мер бюджетной поддержки «при наличии финансирования».
Мы разбираем инфраструктурный блок договора и технические приложения по каждому объекту и коммунальному ресурсу, проверяя, какие затраты ложатся на застройщика безвозмездно, а какие обеспечены подтверждёнными источниками региона. Ниже приведены проверяемые позиции нагрузки, статьи Градостроительного кодекса, порядок ревизии и ограничения при прокладке сетей и строительстве соцобъектов в зонах охраны.
Состав проверки
- Поимённый перечень социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники), дорог и инженерных сооружений с разделением обязанностей: кто проектирует, строит, финансирует и принимает на баланс.
- Численные показатели обеспеченности территории (места в образовательных учреждениях, протяжённость и полосность дорог, расчётные нагрузки) — выявление пустых отсылок к нормативам вместо твёрдых цифр.
- Статус инженерного обеспечения по каждому виду ресурсов (тепло-, водо-, электро-, газоснабжение, водоотведение, ливневая канализация): наличие действующих ТУ, резерва мощности и платы за технологическое присоединение либо необходимость выноса и перекладки транзитных, в том числе бесхозяйных, сетей.
- Связка очерёдности ввода социальных объектов и сетей с выдачей разрешений на строительство и ввод коммерческого жилья.
- Проверка заявленных в договоре мер поддержки на юридическую применимость к данному виду территории и продукту (разграничение прямых субсидий, инфраструктурных кредитов региону и льготных займов ресурсоснабжающим организациям).
Нормы для сверки
- Пункт 5.1 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации — обязательное указание расчётных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории и максимальной территориальной доступности объектов.
- Пункты 2.1, 6 и 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации — распределение обязательств по строительству и финансированию инфраструктуры, очерёдность работ и перечень мер поддержки в договоре о КРТ.
- Статья 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации — особенности подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в границах КРТ.
Этапы
- Декомпозиция обязательств. Выписываем из решения и проекта договора все линейные и капитальные объекты инфраструктуры, вменяемые победителю.
- Ревизия технических условий. Проверяем письма сетевых организаций и схемы сетей на предмет реального резерва мощности, точек подключения и необходимости выноса существующих коммуникаций из пятна застройки.
- Проверка соцнагрузки и очередей. Сверяем требуемую вместимость школ и детсадов с расчётным населением проекта и проверяем, не блокирует ли сдача соцобъекта в первой очереди старт продаж жилья.
- Фильтр мер поддержки. Отделяем документально подтверждённые бюджетные обязательства города от декларативных записей, не влекущих обязанности финансирования.
- Сводная матрица нагрузки. Формируем итоговую таблицу затрат, сроков и условий безвозмездной передачи построенных объектов в государственную или муниципальную собственность.
Особенности исторической территории
В исторической застройке размещение новых школ и детских садов часто упирается в требования к площади земельных участков и высотные ограничения зон охраны, а прокладка и перекладка инженерных сетей в границах территории памятника или в культурном слое требуют археологических работ и разработки раздела об обеспечении сохранности по статье 36 Федерального закона № 73-ФЗ. Кроме того, в защитной зоне по статье 34.1 разрешены линейные объекты (сети и дороги), но запрещено строительство новых зданий социальных объектов до утверждения проекта зон охраны.
Вопросы
Может ли застройщик сам получить казначейский или бюджетный инфраструктурный кредит, упомянутый в извещении?
Нет. Заёмщиком по бюджетным инфраструктурным кредитам выступает субъект Российской Федерации; если на момент торгов у региона нет утверждённого лимита и соглашения по этой площадке, полагаться на эту меру в финансовой модели нельзя.
Освобождает ли низкая начальная цена аукциона от затрат на внешние сети и вынос коммуникаций?
Нет. Начальная цена определяет только плату за право заключения договора, а расходы на технологическое присоединение и вынос сетей из-под пятна застройки победитель несёт в полном объёме по условиям договора и ТУ.
Допустима ли в договоре запись «меры поддержки предоставляются при наличии бюджетного финансирования»?
Пункт 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса требует указать либо конкретный перечень мер поддержки, либо прямое положение о том, что они не предусмотрены; формулировка «при наличии» оставляет все затраты на стороне инвестора.
Кто содержит построенные сети и соцобъекты до момента их приёмки городом?
До подписания акта приёма-передачи и регистрации права публичной собственности бремя содержания и охраны построенных объектов несёт застройщик, поэтому в договоре критично зафиксировать предельный срок приёмки со стороны органа.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.