Региону и городу · 02
Подготовка территории к торгам
Оцениваем, достаточно ли сведений о территории, чтобы выставить её на торги.
Если границы территории очерчены без предварительной сверки имущественных прав, инженерных мощностей и ограничений зон с особыми условиями, проблемы вскрываются уже после публикации извещения или подписания договора — когда изменить контур без отмены процедуры нельзя. Кроме того, закон прямо запрещает механически объединять в одно решение несмежные контуры с разнородными признаками жилой и нежилой застройки.
До вынесения проекта решения о КРТ мы собираем и верифицируем базовые сведения о площадке, присваивая каждой позиции чёткий статус готовности. Ниже приведены структура паспорта территории, правовые нормы предторгового этапа, порядок сбора данных и учёт объектов культурного наследия при формировании границ.
Состав проверки
- Обоснование вида комплексного развития (жилая, нежилая, незастроенная территория или инициатива правообладателей) и проверка законности объединения участков в один контур.
- Земельно-имущественный срез: перечень кадастровых номеров, координаты и читаемая схема границ, разграничение федеральной, региональной, муниципальной и частной собственности, а также участков с неразграниченной собственностью.
- Сведения о зданиях и сооружениях в контуре: техническое состояние, статус аварийности, наличие прав третьих лиц и ориентировочная потребность в расселении.
- Предварительный баланс инженерного обеспечения: наличие точек подключения, свободной мощности и необходимость переноса магистральных сетей.
- Расчётная потребность будущей застройки в местах в школах и детских садах и в улично-дорожной сети в натуральных показателях.
- Статус каждого сведения в паспорте («имеется с реквизитами источника», «отсутствует — добрать до извещения», «допустимо определить при подготовке документации по планировке», «неприменимо к данному виду КРТ»).
Нормы для сверки
- Часть 6 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации — правила формирования границ территории КРТ и запрет смешения несмежных контуров с разными признаками жилой и нежилой застройки.
- Пункты 1 и 5.1 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации — требования к описанию местоположения, площади, перечня участков и расчётных показателей обеспеченности инфраструктурой.
- Пункт 1 части 2 статьи 66 и часть 3.1 статьи 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 14.07.2021 № 1184 — разграничение полномочий при наличии в контуре федеральных земельных участков.
Этапы
- Квалификация контура и вида КРТ. Проверяем конфигурацию границ и состав объектов, чтобы исключить незаконное смешение видов КРТ и блокирующие пересечения.
- Сверка прав и полномочий. Разбираем выписки ЕГРН по участкам и зданиям, определяем наличие федеральной собственности и орган, уполномоченный принять решение.
- Инженерный и социальный срез. Запрашиваем и анализируем данные сетевых организаций о резерве мощности и рассчитываем базовую нагрузку на социальную инфраструктуру.
- Описание базового сценария. Фиксируем текущее состояние и использование площадки на случай, если торги не состоятся, как отправную точку для градостроительной концепции.
- Сборка паспорта и задания на досбор. Сводим все строки со статусами и формируем задание профильным ведомствам на восполнение пробелов до публикации извещения.
Особенности исторической территории
На стадии формирования границ проверяем попадание в контур выявленных и включённых в реестр объектов культурного наследия, утверждённых границ их территорий, зон охраны (ОЗ, ЗРЗ, ЗОПЛ) и защитных зон по статье 34.1 Федерального закона № 73-ФЗ. Если границы территории памятника или зоны охраны ещё не внесены в ЕГРН, это отдельно фиксируется в паспорте, чтобы орган власти до торгов определил, включать ли памятник в предмет договора или скорректировать границы лота.
Вопросы
Можно ли отложить сбор всех технических условий по сетям на этап разработки документации по планировке территории?
Детализацию трассировки и внутриквартальных сетей можно отнести на стадию планировки, но принципиальная возможность подключения и наличие резерва мощности должны быть проверены до извещения, иначе застройщик не сможет рассчитать затраты.
Устраняет ли само решение о КРТ отсутствие оформленных прав на незастроенной территории?
Нет. В паспорте заранее фиксируется, каким правовым актом и уполномоченным органом победителю будут предоставлены земельные участки после подписания договора.
В чём разница между пустой строкой и статусом «неприменимо» в паспорте территории?
Пустая графа означает непроверенный пробел в исходных данных, тогда как статус «неприменимо» ставится со ссылкой на норму (например, отсутствие расчёта расселения жилья для лота КРТ незастроенной территории).
Как соотносятся мастер-план города, презентация лота и будущий проект планировки?
Мастер-план города задаёт долгосрочную стратегию территории, презентационный буклет во вложении к торгам носит иллюстративный характер, а юридически обязательные красные линии и параметры застройки устанавливаются решением о КРТ и утверждённой документацией по планировке.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.