Региону и городу · 03
Решение о развитии территории и договор
Готовим проекты решения о комплексном развитии территории и договора по статьям 67 и 68 Градостроительного кодекса.
Решение о КРТ задаёт публично-правовую рамку проекта, а договор переводит её в конкретные гражданско-правовые обязательства сторон. Если в решении вместо численных параметров стоят бланкетные отсылки «согласно ПЗЗ», оставлено сразу несколько альтернативных способов реализации или в договор по нежилой площадке механически перенесён шаблон жилищного расселения и счетов эскроу, документация становится уязвимой для оспаривания и непригодной для расчёта заявки.
Мы разрабатываем или выверяем тексты проекта решения о КРТ и проекта договора в единой связке, опираясь на редакцию закона, действующую на дату выпуска акта, и на формулировки успешно состоявшихся процедур. Ниже приведены разделы обоих документов, нормативная база, этапы подготовки текстов и правила описания объектов наследия.
Состав проверки
- Текстовое и графическое описание границ территории, площади, перечня участков (включая описание несмежных контуров) и полный перечень объектов капитального строительства под снос, реконструкцию или сохранение.
- Конкретные значения основных видов разрешённого использования и предельных параметров застройки (этажность, высотность, процент застройки) непосредственно в тексте решения, без откладывания базовых габаритов на стадию планировки.
- Определённость срока реализации решения и договора с указанием точного юридического события, от которого начинается отсчёт, и фиксация одного способа реализации.
- Расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой в цифрах (с учётом даты принятия акта и переходных положений закона).
- Пообъектное распределение обязанностей в договоре: кто проектирует, строит, за чей счёт финансирует и в чью собственность передаёт каждый объект инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
- Пропорция жилых и нежилых помещений, очерёдность строительства, порядок изменения и расторжения договора и закрытый перечень мер поддержки (либо прямое указание, что меры не предусмотрены).
Нормы для сверки
- Часть 1 статьи 67 Градостроительного кодекса Российской Федерации — исчерпывающий перечень обязательных сведений решения о комплексном развитии территории.
- Части 3–5 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации — обязательные и дополнительные условия договора о КРТ, включая пункт 11 части 4 по мерам поддержки.
- Часть 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 486-ФЗ) — привязка одновременной подготовки документации по планировке и изменений в Генеральный план и ПЗЗ к решению о КРТ.
- Пункт 10 Правил проведения торгов (постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 № 701) — проект договора как обязательная составная часть конкурсной или аукционной документации.
Этапы
- Фиксация правовой рамки. Определяем вид КРТ, единственный способ реализации и редакцию Градостроительного кодекса и регионального закона, применимую на дату издания акта.
- Формирование текста решения. Прописываем границы, перечни объектов, численные параметры застройки, показатели обеспеченности и сроки по статье 67 Градостроительного кодекса.
- Сборка проекта договора. Переводим параметры решения в зеркальные обязательства сторон по статье 68 Градостроительного кодекса, исключая нереализуемые шаблонные пункты.
- Сверка с практикой торгов. Сопоставляем спорные условия (инфраструктура, этапы, ответственность, приёмка объектов) с договорами по состоявшимся процедурам того же вида территории.
- Выпуск комплекта для согласования. Передаём выверенные проекты решения и договора с пояснительной таблицей для прохождения межведомственного согласования в органе власти.
Особенности исторической территории
В решении о КРТ поимённо фиксируются все объекты культурного наследия в границах территории (либо прямо указывается их отсутствие), а требования к высоте, силуэту и архитектурному облику застройки приводятся в соответствие с утверждёнными режимами зон охраны и предметом охраны исторического поселения до переноса этих обязательств в проект договора.
Вопросы
Кто подписывает и официально утверждает подготовленное решение о КРТ?
ООО «ЦСУРИС» разрабатывает проект текста и обосновывающие формулировки, а само решение принимает и публикует уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления.
Допустимо ли в решении вместо перечня видов разрешённого использования и параметров написать «в соответствии с ПЗЗ»?
Нет. Пункт 5 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса требует прямо указать основные виды разрешённого использования и предельные параметры непосредственно в решении; отсылка к ПЗЗ не даёт участнику торгов твёрдых параметров расчёта.
В каком пункте договора закрепляются меры бюджетной или иной поддержки проекта?
В действующей редакции Градостроительного кодекса это пункт 11 части 4 статьи 68, тогда как обязательства по подготовке документации по планировке территории регулируются пунктом 5 той же части.
Нужно ли переделывать ранее принятое решение под новые пункты статьи 67, вступившие в силу позже?
Законность принятого акта оценивается по редакции норм, действовавшей на дату его издания, однако при внесении изменений в решение перед новыми торгами текст рекомендуется привести в соответствие с актуальными требованиями кодекса.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.