Региону и городу · 05
Владельцы участков и оператор
Описываем, как оформить комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков или с участием оператора.
Когда комплексное развитие территории запускается по инициативе самих правообладателей недвижимости (статья 70 Градостроительного кодекса) либо реализация решения поручается оператору КРТ (статья 71), аукцион или конкурс органом власти не проводится. Переносить в такие проекты шаблоны извещений и договоров с торгов нельзя: здесь действует совершенно иной состав участников, порядок принятия решений и механизм распределения расходов на инфраструктуру.
Мы разрабатываем юридическую схему неторговой реализации КРТ и проекты необходимых договоров и соглашений, включая согласование с субъектом РФ при участии компаний с государственным капиталом. Ниже представлены проверяемые элементы схемы, специальная нормативная база, этапы оформления и учёт охранных ограничений в соглашениях.
Состав проверки
- Проверка условий для запуска КРТ по инициативе правообладателей: состав принадлежащих им участков и объектов, согласие всех правообладателей контура и отсутствие оснований для принудительного изъятия чужих земель.
- Проработка соглашения между правообладателями и договора о КРТ с уполномоченным органом по статье 70 Градостроительного кодекса.
- Распределение обязательств по строительству и финансированию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры по правилам постановления Правительства РФ № 1260.
- Оформление статуса оператора КРТ по статье 71 Градостроительного кодекса: проверка структуры участия в капитале юридического лица и объёма передаваемых ему функций.
- Подготовка соглашения с высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, если решение реализуется юридическим лицом с долей участия Российской Федерации более 50 процентов.
Нормы для сверки
- Статья 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации от 19.08.2020 № 1260 — порядок КРТ по инициативе правообладателей и правила заключения соглашений по инфраструктуре.
- Статья 71 Градостроительного кодекса Российской Федерации — правовой статус оператора комплексного развития территории и случаи заключения с ним соглашения.
- Постановления Правительства Российской Федерации от 16.05.2024 № 609 и от 22.06.2024 № 846 — требования к решениям, реализуемым оператором, и типовые условия соглашения с оператором КРТ.
- Часть 5 статьи 71 Градостроительного кодекса Российской Федерации — обязательное соглашение с субъектом РФ при доле Российской Федерации в операторе свыше 50 процентов.
Этапы
- Выбор неторговой модели. Проверяем состав земельных участков и субъектный состав участников, чтобы закрепить в решении один законный способ реализации — через статью 70 или статью 71 Градостроительного кодекса.
- Проверка полномочий и согласований. Определяем орган, принимающий решение или согласующий договор с правообладателями, и необходимость межбюджетных и региональных соглашений.
- Баланс инфраструктуры. Фиксируем перечень сетей, дорог и соцобъектов, источники их финансирования и порядок последующей передачи в публичную собственность.
- Подготовка проектов соглашений. Составляем текст соглашения между правообладателями и договора о КРТ (для статьи 70) либо соглашения об осуществлении КРТ с оператором (для статьи 71).
- Дорожная карта выпуска актов. Выстраиваем последовательность подписания документов и перехода к подготовке документации по планировке территории.
Особенности исторической территории
Реализация КРТ по инициативе собственников или через оператора не освобождает площадку от соблюдения Федерального закона № 73-ФЗ: в договор с правообладателями или соглашение с оператором напрямую включаются обязательства по соблюдению режимов зон охраны, разработке разделов об обеспечении сохранности памятников и проведению реставрационных работ на объектах культурного наследия, входящих в контур.
Вопросы
Можно ли в одном решении о КРТ написать «реализуется на торгах либо силами оператора»?
Нет. Часть 1 статьи 67 Градостроительного кодекса требует определить конкретный способ реализации решения; оставление альтернативы в принятом акте создаёт правовую неопределённость.
Вправе ли правообладатели по статье 70 Градостроительного кодекса принудительно изъять соседний участок у третьего лица?
Нет. КРТ по инициативе правообладателей проводится только в границах участков и объектов, принадлежащих самим участникам соглашения (с возможным включением смежных свободных публичных земель по установленной процедуре), без механизма принудительного изъятия у третьих лиц.
Переходит ли к оператору КРТ право самому издать решение о комплексном развитии территории?
Нет. Решение о КРТ в любом случае принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, а оператор действует на основании этого решения и заключённого соглашения.
В каких случаях оператор может привлекать к застройке дочерние общества или инвесторов на торгах?
Порядок привлечения оператором субинвесторов или передачи отдельных площадок в субаренду определяется статьёй 71 Градостроительного кодекса и условиями соглашения с уполномоченным органом.
Другие пункты меню
Первый шаг
Запросить консультацию
Адрес территории или номер процедуры и вопрос, который нужно проверить.